• O que é reajuste de aluguel?
• Principais índices de reajuste de aluguel
• Como calcular o reajuste de aluguel pelo IGP-M?
• Como negociar o reajuste de aluguel de forma justa?

O que é reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é um processo necessário para manter o valor do aluguel atualizado conforme a inflação. O índice de correção mais utilizado é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

No Brasil, o reajuste de aluguel é regulamentado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece as regras para locação de imóveis urbanos. De acordo com a legislação, o reajuste do valor do aluguel só pode ocorrer após 12 meses de contrato, respeitando a periodicidade mínima de um ano para cada reajuste.

Além disso, o índice de reajuste deve estar claramente especificado no contrato de locação. Caso contrário, as partes deverão negociar um índice de comum acordo.

Diferença entre reajuste e revisão de aluguel

Reajuste e revisão de aluguel são dois termos que podem causar confusão, mas eles se referem a coisas diferentes no contexto de um contrato de aluguel:

Reajuste de aluguel

É um ajuste realizado anualmente no valor do aluguel, com base em um índice de inflação acordado no contrato, como o IGPM, IPCA ou INPC. O objetivo do reajuste é manter o valor real do aluguel, compensando a inflação ocorrida no período.

Revisão de aluguel

É uma alteração no valor do aluguel que pode ser solicitada por qualquer uma das partes (locador ou locatário) após um período mínimo de 3 anos de contrato. A revisão de aluguel tem o objetivo de adequar o valor do aluguel às condições atuais do mercado, ou seja, se os valores dos aluguéis na região aumentaram ou diminuíram significativamente, a revisão de aluguel pode ser solicitada para ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado.

Principais índices de reajuste de aluguel

Os índices mais comuns utilizados para o reajuste de aluguel no Brasil são o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Cada índice reflete diferentes aspectos da economia:

IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado

Este é o índice mais comum usado para o reajuste de aluguéis. Ele é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e considera a variação dos preços de produtos e serviços para o consumidor final, incluindo agricultura, construção civil, indústria, entre outros.

IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)

Este índice é calculado pelo IBGE e é oficialmente utilizado pelo Governo Federal para metas de inflação.

INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor)

Também calculado pelo IBGE, o INPC tem como objetivo aferir a evolução dos preços no mercado varejista, para o consumidor de menor renda (1 a 5 salários mínimos).

Como calcular o reajuste de aluguel pelo IGP-M?

Para calcular o reajuste de aluguel pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), você precisa seguir os seguintes passos:

1. verifique qual foi a variação percentual do IGP-M no último ano. Essa informação pode ser encontrada no site da Fundação Getúlio Vargas (FGV), que é responsável pelo cálculo do índice, ou em sites de notícias econômicas;
2. uma vez que você tenha a variação percentual, aplique esse percentual ao valor atual do aluguel. Por exemplo, se o aluguel atual é de R$1.000,00 e o IGP-M variou 10%! no último ano, o reajuste será de R$100,00;
3. some o valor do reajuste ao valor atual do aluguel para encontrar o novo valor do aluguel. No exemplo anterior, o novo valor do aluguel será de R$1.100,00.

Reajuste de aluguel pelo IGP-M: é sempre a melhor opção?

O uso do IGP-M é o mais comum para o reajuste de aluguéis no Brasil, devido à sua abrangência e ao fato de considerar uma ampla gama de produtos e serviços. No entanto, não necessariamente é sempre a melhor opção.

O IGP-M é composto por três índices:

• Índice de Preços por Atacado (IPA);
• Índice de Preços ao Consumidor (IPC);
• Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Devido a isso, ele pode ser bastante influenciado por variações de preços no atacado e na construção civil, que podem não refletir diretamente o custo de vida do inquilino.

Outros índices, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) e o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), são focados no consumidor final e podem ser mais adequados em determinadas situações.

Principais dúvidas sobre reajuste de aluguel

Agora que você entendeu o que é o reajuste e como ele funciona, aproveite para tirar suas dúvidas sobre o tema:

O que acontece se não houver índice especificado no contrato?

Se o contrato de locação não especificar o índice de reajuste, as partes devem chegar a um acordo sobre qual índice utilizar. Na ausência de acordo, pode-se recorrer à Justiça para definir o índice a ser aplicado.

Posso negociar o valor do aluguel fora da data de reajuste?

Sim, a negociação do valor do aluguel pode ocorrer a qualquer momento, desde que haja concordância entre inquilino e proprietário. Muitas vezes, ajustes são negociados em troca de renovação de contrato ou realização de melhorias no imóvel.

O que fazer se considerar o reajuste abusivo?

Se o reajuste aplicado for considerado abusivo, a recomendação é tentar uma negociação amigável com o proprietário. Caso não haja acordo, o inquilino pode buscar auxílio jurídico para contestar o reajuste na Justiça.

Como negociar o reajuste de aluguel de forma justa?

Negociar o reajuste de aluguel de forma justa é um processo que envolve comunicação aberta, compreensão e respeito mútuo entre o locador e o locatário. Aqui estão algumas dicas para facilitar esse processo:

1. conheça a lei: A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece as regras para o reajuste de aluguel. É importante conhecer essa legislação para garantir que os direitos de ambas as partes sejam respeitados;
2. abra o diálogo antecipadamente: não espere a data do reajuste para começar a conversar sobre ele. Se você prevê que haverá dificuldades com o reajuste, comece a dialogar com a outra parte com antecedência;
3. seja transparente e justo: seja você o locador ou o locatário, é importante ser transparente sobre suas necessidades e limitações. A negociação deve buscar um equilíbrio que seja justo para ambas as partes;
4. considere a situação atual: fatores como a situação econômica do país e a oferta e demanda de imóveis na região podem ser considerados na negociação;
5. busque consenso: o objetivo da negociação é chegar a um acordo que atenda às necessidades de ambas as partes. Seja flexível e esteja disposto a fazer concessões para chegar a esse consenso;
6. conte com a ajuda de profissionais: se a negociação se tornar muito complexa, pode ser útil contar com a ajuda de um profissional da área imobiliária ou jurídica.

O que fazer em caso de discordância no reajuste?

Mesmo fazendo a negociação referente ao reajuste de aluguel, podem existir discordâncias entre locador e locatário. É importante lembrar que o índice de reajuste deve estar especificado no contrato de locação e o reajuste só pode ser realizado após 12 meses de contrato, conforme determina a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Se não houver acordo na negociação, existem algumas alternativas:

• mediação: ambas as partes podem optar por um mediador, que pode ser um profissional da área imobiliária ou jurídica, para auxiliar na negociação;
• revisão judicial do aluguel: caso não seja possível chegar a um acordo, uma das partes pode buscar a revisão judicial do valor do aluguel. No entanto, esta opção pode ser demorada e custosa, e deve ser considerada como última alternativa;
• rescisão do contrato: se ainda assim não for possível chegar a um acordo, e dependendo do que está previsto em contrato, pode ser considerada a rescisão do contrato de locação.

É importante ressaltar que, em qualquer uma dessas situações, é recomendável o acompanhamento de um profissional especializado, como um advogado ou uma imobiliária, para garantir que os direitos de ambas as partes sejam respeitados e que a lei seja cumprida.

A Tavarnaro Consultoria está pronta para fornecer assessoria jurídica e orientação em casos de reajuste de aluguel. Quer saber mais? Entre em contato conosco!